Inversión inmobiliaria en Miami: ¿Es Miami un buen lugar para invertir?
Invertir con éxito en el sector inmobiliario, ya sea en Miami o en cualquier otra parte del mundo, consiste en medir correctamente el tiempo en el mercado. Saber cuándo entrar en el mercado inmobiliario puede ser a menudo un reto. ¿Es Miami un buen lugar para invertir en bienes raíces? Muchos inversores inmobiliarios se han preguntado si comprar una propiedad en Miami es una buena inversión. Es necesario profundizar en las tendencias locales si se quiere saber qué depara el mercado para los inversionistas y compradores de bienes raíces en 2021.
Miami es una ciudad bastante transitable en el condado de Miami-Dade. Miami está en el radar de la mayoría de la gente como destino turístico, aunque periódicamente aparece en las noticias cuando parece que puede ser azotada por un huracán. Sin embargo, Miami es una ciudad grande y próspera con un sólido mercado inmobiliario. En Miami viven algo menos de medio millón de personas.
El mercado inmobiliario en Miami es mucho más grande que…
Sin embargo, el mercado inmobiliario de Miami es mucho más grande que eso: incluye gran parte del sureste de Florida y más de cinco millones de personas. Eso hace que el mercado inmobiliario de Miami sea el séptimo más grande de los Estados Unidos, y es el segundo mercado inmobiliario más grande del sureste de los Estados Unidos.
Antes de que la pandemia de coronavirus se hiciera mundial, se hablaba de que Miami estaba sobrevalorada. Por otro lado, había un exceso de oferta de condominios, ya que se dirigían a los turistas y a los “snowbirds”. Cuando todos los turistas se fueron, la demanda de hoteles y destinos turísticos se desplomó. Y muchos de los puestos de trabajo relacionados con el turismo se agotaron también. La incertidumbre económica ha tenido también un efecto escalofriante en el mercado inmobiliario de Miami. El mercado se ha recuperado y actualmente está al rojo vivo. La demanda de inmuebles en el sur de Florida es evidente en el tiempo medio de contacto. Las viviendas unifamiliares de Miami se contratan en 30 días, un 53,8% más rápido que hace un año (65 días). Los condominios de Miami se contratan en 60 días, un 29,4% más rápido que hace un año (85 días).
¿Las principales razones para invertir en el mercado inmobiliario de Miami? |
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Aunque este artículo por sí solo no es una fuente completa para tomar una decisión final de inversión en Miami, hemos recopilado diez cosas positivas basadas en la evidencia para aquellos que están dispuestos a invertir en el mercado inmobiliario de Miami. Invertir en el mercado inmobiliario de Miami le reportará buenos beneficios a largo plazo, ya que los precios de las viviendas en Miami han ido subiendo año tras año. Ahora vamos a discutir el estado del mercado inmobiliario de Miami, que puede ayudar a los inversores que están dispuestos a comprar una propiedad de inversión en esta ciudad.
Las limitaciones geográficas
Muchos de los mercados inmobiliarios que más rápido se revalorizan en el mundo atraen a la gente que viene a buscar trabajo y calidad de vida, pero no pueden ampliar la oferta de viviendas para satisfacer la demanda. San Francisco está rodeada de agua por tres lados, y empeoran las cosas limitando la altura de los edificios, por lo que no pueden construir como lo ha hecho Nueva York. En Colorado y Utah, una mezcla de parques federales y montañas verticales limitan los lugares donde los promotores pueden construir casas.
Ya hemos mencionado que Miami está sobre el agua. Miami ha experimentado un aumento de la construcción de rascacielos en el centro de la ciudad, lo que le ha proporcionado el tercer skyline más alto de EE.UU., pero otras zonas lo limitan para que los rascacielos no bloqueen la vista del agua. Sin embargo, eso no ha impedido que el mercado inmobiliario de Miami se convierta en el sexto más denso de Estados Unidos.
Factor interesante a tener en cuenta en el mercado inmobiliario de Florida
Hay un factor interesante a tener en cuenta en el mercado inmobiliario de Florida, y es la enorme población de jubilados. Muchas personas mayores se trasladan a Florida por el clima templado, y son bastante inmunes a las fluctuaciones del precio de la vivienda. Las personas mayores que ya viven aquí se quedan en sus casas. Esto hace que haya menos rotación en el mercado inmobiliario de Miami, limitando la oferta para los posibles compradores.
Eso explica que Tampa y Coral sigan siendo mercados sobrevalorados aunque el empleo no sea tan abundante allí. Los jubilados que abandonan el estado periódicamente tienden a mantener su casa de Florida como segunda residencia en lugar de venderla. La Costa del Golfo es más un lugar de vacaciones que un enclave para jubilados, por lo que hay menos competencia por el limitado parque inmobiliario.
Desarrollo económico y crecimiento del empleo en Miami
Mucha gente se traslada a Miami para trabajar. Miami es la mayor economía urbana de Florida y tiene el duodécimo mayor PIB de EE.UU. El Grupo de Estudio de las Ciudades del Mundo clasificó a Miami como ciudad alfa en función del nivel de actividad empresarial, el capital humano y la actividad cultural. La tasa de desempleo en Miami ronda el 4% (antes de COVID-19); actualmente está en línea con la media nacional, pero a menudo por debajo de ella. Sólo Orlando tiene un mercado laboral mejor.
El condado de Miami-Dade es un destino turístico mundial. Desde 2011, los visitantes que pernoctan en Miami-Dade han aumentado un 20 por ciento, y las noches de hotel vendidas han subido un 22 por ciento. En 2019, el Gran Miami dio la bienvenida a 24,3 millones de visitantes, un aumento del 4,6 por ciento respecto a 2018. Los viajes y el turismo impulsaron un récord de 146.700 empleos en 2019. Mientras que MIA, PortMiami y el turismo son fuerzas impulsoras de la economía local, Miami-Dade tiene un vibrante espíritu empresarial entre las pequeñas empresas.
La Fundación Kauffman clasifica regularmente a Miami como la primera ciudad de EE.UU. en cuanto a actividad de creación de empresas. Para los residentes del condado que son propietarios de una vivienda, la vida también ha mejorado notablemente en los últimos ocho años. Un proyecto prometedor del gobierno del condado es el Redland Market Village, que creará un vibrante destino en el centro del sur de Dade. Este proyecto aportará 2.600 puestos de trabajo y 351 millones de dólares a la comunidad durante su construcción. Una vez completado, generará un impacto económico anual de 40 millones de dólares, y más de 400 nuevos puestos de trabajo, además de los 800 actuales.
2021 un año de crecimiento para Miami
Según un nuevo informe del Instituto de Previsión Económica de la Universidad de Florida Central, se espera que la economía de Florida se contraiga un 6% interanual en 2020 – pero se recuperará con un crecimiento del 7,6% en 2021. En comparación, el Conference Board, el grupo de economistas sin ánimo de lucro que califica las recesiones en Estados Unidos, predice una contracción del 4,9% para la economía estadounidense en 2020 y una recuperación del 2% de crecimiento en 2021.
También se prevé que los puestos de trabajo en el sector minorista de Florida vuelvan a crecer un 10% en 2021, después de haber disminuido un 6,1% en 2020. En el caso de Miami-Dade, la recuperación estará liderada por el empleo en los servicios profesionales y empresariales, que se espera que crezca un 3,7% de media en 2023, seguido de los servicios de educación y salud con un 2,9%. Se prevé que el sector manufacturero disminuya un 2,8%.
El enorme mercado de alquiler de Miami
Dos tercios de los residentes de Miami alquilan, una tasa de alquiler que rivaliza con la de la ciudad de Nueva York. Esto se debe en parte al número de personas que trabajan en empleos estacionales y temporales en el negocio del turismo. También se debe a la limitada oferta de viviendas en relación con la demanda. Y en parte se debe al elevado coste de la vivienda, incluso en el interior, en relación con los salarios locales. Esto está llevando a muchos inversores en el mercado inmobiliario de Miami a comprar viviendas unifamiliares para dividirlas en múltiples unidades, cada una de ellas alquilada individualmente.
Al ser la ciudad más grande de Florida, acabaría teniendo múltiples universidades de gran tamaño sólo por esa razón. Sin embargo, el atractivo internacional de Miami y su posición única la han convertido en un centro de educación e investigación, lo que ha dado lugar a la creación de instituciones como la Universidad Internacional de Florida. Hay casi cuarenta colegios y universidades en un radio de cuarenta millas de Miami, que acogen a más de 350.000 estudiantes. Irónicamente, la Universidad de Miami no se encuentra entre ellas: está en Ohio. Sin embargo, la Universidad de Miami está situada en Miami y cuenta con más de 17.000 estudiantes.
Últimas tendencias del mercado inmobiliario de alquiler en Miami:
Alrededor del 33% de los hogares en Miami están ocupados por inquilinos. A partir del 27 de marzo de 2021, el alquiler promedio para un apartamento de 1 dormitorio en Miami, FL es de $1,600. Esto es una disminución del 11% en comparación con el año anterior.
- La renta promedio de un estudio en Miami, FL es actualmente de $1,350. Esto supone una disminución del 13% en comparación con el año anterior.
- El alquiler promedio de un apartamento de 2 dormitorios en Miami, FL es actualmente de $2,048. Esto supone un descenso del 11% en comparación con el año anterior.
- El alquiler medio de un apartamento de 3 dormitorios en Miami, FL es actualmente de 2.800 dólares. Esto supone un aumento del 7% en comparación con el año anterior.
- El alquiler medio de un apartamento de 4 dormitorios en Miami, FL es actualmente de 4.200 dólares. Esto supone un aumento del 40% en comparación con el año anterior.
El informe del área metropolitana de Miami de Zumper analizó los listados activos en febrero de 2021 a través de 30 ciudades metropolitanas para mostrar las ciudades más y menos caras y las ciudades con los alquileres de más rápido crecimiento. El alquiler medio de una habitación en Florida fue de 1.246 dólares el mes pasado. Aventura y Fort Lauderdale empataron en el puesto de la ciudad más cara, con habitaciones de un solo dormitorio, ambas con un precio de 1.700 dólares. Homestead vio cómo el alquiler bajaba un 2,0% hasta los 1.000 dólares y se situaba como la ciudad menos cara.
Las ciudades con mayor crecimiento de los alquileres (Y/Y%)
- El alquiler de Plantation fue el que más creció, un 12,6% desde el año pasado por estas fechas.
- En Deerfield Beach los alquileres subieron un 10,1%, lo que la convierte en la segunda que más crece.
- Lauderhill ocupó el tercer lugar, con un aumento de los alquileres del 9,1%.
Las ciudades con mayor crecimiento de los alquileres (M/M%)
- Lauderhill registró la mayor tasa de crecimiento de los alquileres mensuales, con un aumento del 5,3%.
- El alquiler de Delray Beach subió un 4,9% el mes pasado, convirtiéndose en el segundo.
- La plantación fue la tercera, con un aumento del alquiler del 4,8%.
Estos son algunos de los barrios más asequibles donde los precios de los alquileres están por debajo de la media de Miami:
- Palmer Lake – Estación Mia
- Jardines Mays
- Bosque de Brandon
- Cantisano
- Bosques de Coral
- Jardines de Dixie Heights
El fuerte retorno de la inversión para los propietarios de inmobiliario en Miami
Invertir en el mercado inmobiliario de Miami puede proporcionarle una gran rentabilidad. La alta demanda de propiedades en el sureste de Florida en relación con la demanda limita la capacidad de la gente para comprar, creando un gran grupo de inquilinos. Miami ocupa el segundo lugar de la nación en cuanto a los inquilinos más cargados de gastos del país, que pagan más de la mitad de sus ingresos en alquiler.
Los alquileres no son tan elevados como en otras partes del país, pero dado el menor valor de las propiedades que en mercados como Silicon Valley o el mercado inmobiliario de Nueva York, es un buen retorno de la inversión. Por ejemplo, el precio medio de la vivienda es de unos 350.000 dólares, mientras que el alquiler medio es de 1.900 dólares al mes. Un alquiler de 1.900 dólares al mes se consideraría una carga para un hogar que gane 70.000 dólares al año, mientras que los ingresos medios en la zona son de 50.000 dólares.
Mercado inmobiliario en Miami
Ya sea que usted alquile a estudiantes, trabajadores de bajos ingresos o a los pájaros de la nieve, los inversionistas potenciales en el mercado de la vivienda de Miami se alegrarán de saber que este es un mercado amigable para los propietarios. Florida no tiene leyes de control de alquileres. Los depósitos de seguridad no tienen límite, y se puede iniciar el desalojo si el alquiler se retrasa tres días. Los daños a la propiedad requieren un aviso de desalojo condicional de siete días, mientras que las violaciones reiteradas del contrato permiten un aviso incondicional de siete días.
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